Les obligations du bailleur

1) Le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Toutefois, si à l'entrée dans les lieux le logement loué n'est pas en bon état d'usage, le bailleur et le locataire peuvent se mettre d'accord sur la prise en charge et l'exécution par le locataire des travaux nécessaires à sa remise en l'état.

 

Cet accord se matérialise par une clause expresse du contrat de bail qui précise :

- la nature des travaux que le locataire exécute ou fait exécuter ;

- les modalités et la durée d'imputation des travaux sur le loyer ;

- le dédommagement du locataire en cas de départ avant la fin du contrat de bail.

 

2) Le bailleur est tenu d'entretenir le logement et de procéder aux réparations qui s'avèrent nécessaires à la bonne utilisation du logement par le locataire.

A noter : les menues réparations et l'entretien courant du logement sont à la charge du locataire.

 

A ce titre le bailleur doit donc prendre à sa charge :

     - les réparations urgentes ;

     - les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble ;

     - les travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement ;

     - les travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement.

 

Avant que les travaux ne débutent, le bailleur doit remettre au locataire une notification de travaux. Il peut s'agir d'une remise en main propre ou de l'envoi d'un courrier recommandé avec accusé de réception.

Le locataire est obligé de permettre l'accès à son logement afin que les travaux soient préparés et ensuite réalisés:

- tous les jours sauf les samedis, dimanches et jours fériés (sauf accord du locataire) ;

- le locataire bénéficie d'une réduction du loyer si les travaux durent plus de 21 jours.

 

A noter : des travaux normalement à la charge du locataire car relevant des réparations locatives restent à la charge du bailleur quand ils sont occasionnés par la vétusté (état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement )ou la force majeure (tout événement imprévisible et insurmontable empêchant le débiteur d'exécuter son obligation ou entraînant la réalisation d'un dommage).

 

 

3) Le propriétaire doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement. Cela signifie que le bailleur doit préserver le locataire de tous les troubles que lui-même ne tolèrerait pas, sauf dans les cas prévus par la loi (réparations urgentes ou travaux d'amélioration).

 

4) Le bailleur ne peut pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire dans le logement, sauf s'il s'agit de travaux de transformation.

Les aménagements sont des travaux mineurs conduisant à l'accroissement du confort ou de l'esthétique des lieux loués sans modification de la structure ou de la configuration du logement et qui ne sont pas irréversibles (remplacement des revêtements muraux par exemple).

Il peut s'agir également de la pose de petits équipements facilement démontables sans avoir pour conséquence la dégradation du logement (pose de placards, de convecteurs électriques par exemple).

Si le locataire désire entreprendre des travaux plus importants qui ont pour conséquence de transformer le logement et les équipements loués : il doit obtenir une autorisation écrite du bailleur. Les travaux de transformation peuvent également conduire à un changement irréversible des locaux loués. Si le locataire obtient une autorisation, elle doit préciser le sort des travaux en fin de bail : ils peuvent devenir la propriété du bailleur et le locataire peut être indemnisé sous la forme d'une participation au financement des travaux ou d'une diminution du loyer.

 

A noter : si le locataire effectue les travaux de transformation sans autorisation du bailleur : au départ du locataire le bailleur peut soit conserver les transformations sans indemnité, soit exiger une remise des lieux dans leur état initial aux frais du locataire. Le locataire ne pourra alors réclamer aucun remboursement des frais qu'il a engagés pour exécuter les travaux.

 

En cas de conflit : c'est le juge qui appréciera souverainement s'il s'agit de travaux d'aménagement ou de transformation.

 

5) Le bailleur est tenu de remettre gratuitement, pour chaque période, une quittance à son locataire.

La remise de la quittance est obligatoire lorsque le loyer et les charges de la période visée ont été réglés et que le locataire en fait la demande.

Toute clause du contrat de bail qui fait supporter les frais de quittance est considérée comme non écrite (c'est-à-dire illégale).

La quittance porte sur le détail des sommes versées par le locataire : elle distingue le loyer et les charges.

Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance (envoi par mail).

 

 

6) Si des tiers subissent des troubles de voisinage en raison du comportement du locataire, le bailleur doit agir.

Dès qu'il en est informé, le bailleur doit utiliser tous les moyens (envoi d'un courrier recommandé avec accusé de réception) pour faire cesser les troubles. S'il ne le fait pas, sa responsabilité peut être engagée.

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